Was ist die sogenannte „Bescheinigung der Bewohnbarkeit” nach italienischem Recht?

Artikel 24 des Präsidialerlasses Nr. 380/2001 legt fest, dass das Vorliegen der Gegebenheiten in Bezug auf Sicherheit, Hygiene, Gesundheitsschutz, Energieeinsparung von Gebäuden und installierten Anlagen – bewertet gemäß den geltenden Vorschriften – sowie die Übereinstimmung des Bauwerks mit dem eingereichten baulichen Projekt und dessen Bewohnbarkeit durch eine zertifizierte Meldung (auf italienisch “Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA” ) bestätigt werden.

Die Vorschrift bestimmt weiterhin, dass innerhalb von 15 Tagen nach Fertigstellung der letzten Arbeiten der Inhaber der Baugenehmigung (oder die Person, die die zertifizierte Meldung des Tätigkeitsbeginns eingereicht hat) die besagte Meldung bei der zuständigen Verwaltung einzureichen hat, und zwar in folgenden Fällen: a) Neubauten, b) vollständige oder teilweise Wiederaufbauten oder Aufstockungen, c) Eingriffe an bestehenden Gebäuden, die sich auf die oben genannten Bedingungen auswirken können. Das Versäumnis der Einreichung zieht eine Geldstrafe nach sich. 

Nach Vorlage der SCA prüft die Gemeinde die Unterlagen und erteilt innerhalb von 30 Tagen eine Antowrt auf den Antrag zur Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung. Stellt die Gemeinde innerhalb dieser Frist das Fehlen der gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen fest, erlässt sie eine Verfügung zur Untersagung der Fortsetzung der Bautätigkeit und zur Beseitigung etwaiger schädlicher Auswirkungen. Andernfalls stellt sie die Bescheinigung der Bewohnbarkeit aus.

Falls die Gemeinde innerhalb von 30 Tagen keine Antwort erteilt, gilt gemäß dem Grundsatz des stillschweigenden Einverständnisses “silenzio-assenso”) der Antrag als genehmigt. Allerdings schließt die Ausstellung der Bescheinigung der Bewohnbarkeit nicht aus, dass die Gemeinde zu einem späteren Zeitpunkt eine Erklärung der Unbewohnbarkeit abgeben kann, falls Gründe des öffentlichen Interesses vorliegen oder festgestellt wird, dass die Voraussetzungen für die Bewohnbarkeit des Gebäudes nicht mehr gegeben sind. In der Praxis stellt die Bescheinigung der Bewohnbarkeit also heute in den meisten Fällen kein von der Gemeinde ausgestelltes Dokument dar, sondern im Wesentlichen eine Erklärung eines befugten Fachmanns, der die Bewohnbarkeit des Gebäudes bescheinigt und die gemäß den Vorschriften erforderlichen Dokumente beifügt (darunter der Antrag auf Katastereintragung des Gebäudes, die Erklärung über die Übereinstimmung des Bauwerks mit dem genehmigten Projekt sowie die Bescheinigungen über die Gesundheitlichkeit der Räume und die Konformität der technischen Anlagen).

Es ist zu beachten, dass die Rechtsprechung mehrfach klargestellt hat, dass die Ausstellung der Bescheinigung der Bewohnbarkeit eine spätere Beanstandung etwaiger Abweichungen von der Baugenehmigung nicht ausschließt. Daher ist es ratsam, vor dem Erwerb einer Immobilie dennoch auch all diese Aspekte zu überprüfen. Beim Kauf einer Immobilie, zu der die Bescheinigung der Bewohnbarkeit fehlt, können zivilrechtliche Konsequenzen eintreten, deren Schweregrad von den Gründen abhängt, die zum Fehlen dieses Dokuments geführt haben. Angesichts der obengenannten – nur sehr kurz zusammengefassten – Aspekte ist es für jeden, der in Italien eine Immobilie kauft, unerlässlich, das Vorhandensein und die Übereinstimmung der Bescheinigung der Bewohnbarkeit zu prüfen, um rechtliche Komplikationen zu vermeiden und die eigene Investition zu schützen.