Die sogenannte italienische „locazione turistica“ (touristische Vermietung) bezeichnet die Überlassung einer Wohnimmobilie durch eine Privatperson ausschließlich zu touristischen Zwecken.
Die nationale Rechtsgrundlage bildet Art. 53 des italienischen Tourismusgesetzbuches (Codice del Turismo – GvD Nr. 79/2011). Danach gilt:
- Es gelten die allgemeinen Vorschriften des italienischen Zivilgesetzbuches über die Miete (Art. 1571 ff. codice civile).
- Die besonderen Bestimmungen des Gesetzes Nr. 431/1998 über Wohnraummietverhältnisse finden keine Anwendung.
Ergänzend regelt Art. 4 des Gesetzesdekrets Nr. 50/2017 die steuerliche Behandlung der sogenannten „locazioni brevi“ (Kurzzeitvermietungen bis höchstens 30 Tage), was unter bestimmten Voraussetzungen die Anwendung der pauschalen Ersatzsteuer („cedolare secca“) ermöglicht.
Unternehmerische vs. Nichtunternehmerische Vermietung
Sowohl die Rechtsprechung als auch der Gesetzgeber unterscheiden strikt anhand des unternehmerischen Charakters (Art. 2082 codice civile):
- Nichtunternehmerisch: Die Privatperson vermietet die Immobilie lediglich gelegentlich, ohne organisatorische Struktur und ohne professionelle Ausrichtung.
- Unternehmerisch (casa/appartamento per vacanze): Es werden mehrere Immobilien einheitlich verwaltet und zusätzliche Dienstleistungen wie Shuttle-Service, Willkommensprodukte oder betreute Check-ins angeboten. Hierfür gelten deutlich umfangreichere gesetzliche Anforderungen.
Die wesentlichen Pflichten nach italienischem Recht
Für die nichtunternehmerische touristische Vermietung gelten folgende Kernpflichten:
1. Zivilrechtliche und funktionale Vorgaben
- Schriftform: Der Mietvertrag muss gemäß Art. 1 des Gesetzes Nr. 431/1998 zwingend schriftlich abgeschlossen werden.
- Erlaubte Nebenleistungen: Diese sind auf die Bereitstellung von Bettwäsche sowie die Endreinigung beschränkt. Die Reinigung darf nur vor der Anreise oder nach der Abreise erfolgen, nicht jedoch während des Aufenthalts des Gastes.
2. Verwaltungsrechtliche Meldepflichten (CIA und CIN)
SCIA / CIA: Grundsätzlich ist keine SCIA erforderlich. Die jeweiligen Regionalgesetze können jedoch eine einmalige CIA (Mitteilung über die Aufnahme der Tätigkeit) bei der Gemeinde vorschreiben.
Nationale Identifikationsnummer (CIN): Gemäß Art. 13-ter des Gesetzesdekrets Nr. 145/2023 muss für jede Ferienunterkunft ein CIN beantragt werden. Dieser muss in allen Anzeigen und Portalen angegeben sowie gut sichtbar an der Außenseite des Gebäudes angebracht werden.
3. Pflichten gegenüber den Sicherheitsbehörden (Questura)
Identitätsprüfung: Gemäß Art. 109 T.U.L.P.S. muss der Vermieter die Identität der Gäste anhand eines gültigen Ausweises überprüfen. Der italienische Staatsrat (Consiglio di Stato) hat klargestellt, dass dies persönlich („de visu“) erfolgen muss; ein rein digitaler Check-in aus der Ferne genügt nicht.
Alloggiati Web: Die Personalien müssen zwingend innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft (bzw. innerhalb von 6 Stunden bei Aufenthalten von unter 24 Stunden) elektronisch an die zuständige Questura übermittelt werden.
4. Kurtaxe (Imposta di soggiorno)
Sofern die jeweilige Gemeinde eine entsprechende Verordnung erlassen hat, ist der Vermieter verpflichtet, die Kurtaxe von den Gästen einzuziehen und an die Kommune abzuführen.
Fazit und Empfehlung
Die Rechtslage hat sich in den vergangenen Jahren mehrfach geändert, zudem gelten je nach Region und Gemeinde zusätzliche Besonderheiten. Wer eine locazione turistica aufnehmen möchte, sollte vorab und regelmäßig die kommunalen Vorschriften prüfen und einen Steuerberater konsultieren, um empfindliche Sanktionen zu vermeiden.
