Bis vor kurzem war der Erwerb einer Immobilie, die aus einer Schenkung stammte, mit erheblichen Risiken verbunden, da der Käufer einer möglichen Rückforderungsklage durch benachteiligte Pflichtteilsberechtigte ausgesetzt war.
In Italien konnte eine solche Rückforderungsklage sogar dazu führen, dass auch der Dritterwerber zur Rückgabe der Immobilie verpflichtet war. Art. 563 des italienischen Zivilgesetzbuches sah nämlich vor, dass „der Pflichtteilsberechtigte nach vorheriger Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Beschenkten von den nachfolgenden Erwerbern (…) die Rückgabe der Immobilien verlangen kann“.
In der Praxis hatten sich daher sogar Versicherungen entwickelt, die dieses Risiko abdeckten, und im Rahmen der professionellen Beratung beim Erwerb einer Immobilie in Italien gehörte dieser Aspekt zu den ersten Punkten, die geprüft und vertieft werden mussten.
Nunmehr wurde dieses Risiko infolge der Reform beseitigt. Das Gesetz Nr. 182 vom 2. Dezember 2025 hat in Artikel 44 mit der Überschrift „Vereinfachungen zur Förderung des rechtlichen Verkehrs von aus Schenkungen stammenden Vermögenswerten“ Änderungen am italienischen Zivilgesetzbuch eingeführt.
Ziel der Reform ist es ausdrücklich, „den Wettbewerb auf dem Immobilien- und Sicherheitenmarkt zu fördern, den rechtlichen Verkehr von aus Schenkungen stammenden und von Dritten erworbenen Vermögenswerten und Rechten zu erleichtern…”.
Insbesondere wurde der oben genannte frühere Art. 563 vollständig neu gefasst und durch folgende Regelung ersetzt: „(Wirkungen der Herabsetzung der Schenkung). – Die Herabsetzung (sog. “riduzione”) der Schenkung (…) beeinträchtigt nicht die Dritten, an die der Beschenkte die geschenkten Immobilien veräußert hat; unberührt bleibt jedoch die Verpflichtung des Beschenkten, die Pflichtteilsberechtigten in Geld zu entschädigen, soweit dies zur Ergänzung des ihnen vorbehaltenen Pflichtteils erforderlich ist.
Ist der Beschenkte ganz oder teilweise insolvent, ist der unentgeltliche Erwerber verpflichtet, die Pflichtteilsberechtigten in Geld zu entschädigen, und zwar innerhalb der Grenzen des von ihm erlangten Vorteils.“ Im Ergebnis kann der benachteiligte Pflichtteilsberechtigte somit nicht mehr die Rückgabe der an Dritte veräußerten Immobilie in natura verlangen, sondern lediglich vom Beschenkten einen Geldbetrag fordern, der geeignet ist, die Beeinträchtigung des Pflichtteils auszugleichen. Im Falle einer vollständigen oder teilweisen Insolvenz des Beschenkten trifft die Verpflichtung zur Geldentschädigung den unentgeltlichen Erwerber, beschränkt auf den von ihm erlangten Vorteil.
Die neue Regelung unterscheidet damit klar zwischen den Wirkungen eines entgeltlichen Erwerbs und denen eines unentgeltlichen Erwerbs: Während der entgeltliche Dritterwerber vom Beschenkten vollständig geschützt ist und keinerlei Haftung gegenüber dem Pflichtteilsberechtigten trifft, haftet der unentgeltliche Erwerber im Falle der Insolvenz des Beschenkten durch eine Geldverbindlichkeit, die sich nach dem erhaltenen Vorteil bemisst.
Die neue Regelung findet Anwendung auf Erbfälle, die nach ihrem Inkrafttreten (am 18.12.2025) eröffnet wurden; auf frühere Erbfälle findet weiterhin das bisherige Recht Anwendung, sofern die Klage auf Herabsetzung vor der Reform oder jedenfalls innerhalb von sechs Monaten nach ihrem Inkrafttreten zugestellt und im Grundbuch eingetragen wurde.
Die wirtschaftliche Tragweite dieser Regelung ist erheblich. Die Schwierigkeiten beim Verkauf von durch Schenkung erworbenen Immobilien haben über Jahrzehnte hinweg eine Bremse für den italienischen Immobilienmarkt dargestellt.
Banken haben angesichts des Rückforderungsrisikos häufig die Gewährung von durch Hypotheken auf solche Immobilien gesicherten Finanzierungen abgelehnt. Im Lichte der neuen Regelung und der Übergangsvorschriften ist es jedoch auch heute bei einem Immobilienerwerb weiterhin empfehlenswert, diese Aspekte sorgfältig zu prüfen, um sicherzustellen, dass die neue Gesetzeslage im konkreten Fall tatsächlich Anwendung findet.
