Der Kauf einer Immobilie in Italien ist für viele die Erfüllung eines Traums. Manchmal jedoch muss man sich mit der unangenehmen Entdeckung von Mängeln nach dem Erwerb auseinandersetzen. Es ist daher wichtig zu wissen, wie man in einem solchen Fall vorgeht.
Leider ist die Rechtslage nicht ganz einfach, da je nach Fall unterschiedliche Fristen und gesetzliche Vorschriften zu beachten sind. Grundsätzlich müssen Sachmängel gemäß Artikel 1495 des italienischen Zivilgesetzbuchs (Codice Civile) innerhalb von 8 Tagen ab Entdeckung und innerhalb von 1 Jahr ab Übergabe angezeigt werden. In schwerwiegenderen Fällen kommt jedoch zusätzlich Artikel 1669 c.c. zur Anwendung, der eine Reihe von Fallkonstellationen vorsieht, in denen die Fristen deutlich länger sind – nämlich 1 Jahr ab Entdeckung und 10 Jahre ab Abschluss der Bauarbeiten. Diese Vorschrift gilt jedoch nur für Immobilien, die nicht älter als 10 Jahre sind, und findet daher auf ältere Gebäude keine Anwendung.
In beiden Fällen hat die Rechtsprechung klargestellt, dass die „Entdeckung” – der Zeitpunkt, ab dem die Fristen zu laufen beginnen – erst dann vorliegt, wenn eine technische Kenntnis über die ursächliche Herkunft des Problems besteht. In der Praxis erfolgt diese tatsächliche Entdeckung daher meist erst mit dem Gutachten eines Sachverständigen.
Es empfiehlt sich daher, den Mangel umgehend mit Fotos und Videos zu dokumentieren und ihn so schnell wie möglich dem Verkäufer anzuzeigen – idealerweise per PEC (zertifizierte E-Mail) oder Einschreiben mit Rückschein, also mit einem Kommunikationsmittel, das den Nachweis der Zustellung erbringt. Ebenso ratsam ist es, ein Gutachten eines italienischen Sachverständigen einzuholen, das nicht nur alle festgestellten Probleme detailliert beschreibt, sondern auch die Ursache benennt, den Schaden beziffert und mögliche Lösungen aufzeigt.
Dies ermöglicht dem später beauftragten Anwalt, der entweder Schadensersatz oder die Vertragsauflösung geltend machen soll, schneller und effizienter vorzugehen.
Es ist zu beachten, dass die Rechtslage komplex ist und auch eine Reihe spezieller Fallkonstellationen vorsieht. Zudem können in manchen Fällen neben dem Verkäufer auch andere Parteien verantwortlich sein. Deshalb ist es vor allem bei besonders gravierenden Schäden stets ratsam, sich von einem Anwalt beraten zu lassen, der den Sachverhalt und die Rechtslage eingehend prüft.
