Beim Kauf einer Immobilie glauben viele, dass es genügt, einfach einen Vorvertrag unter den Parteien ohne Hilfe eines Notars zu unterschreiben. Diese Wahl ist zwar nicht falsch, kann jedoch manchmal nicht sicher genug sein, besonders wenn hohe Beträge investiert werden oder besondere Risiken bestehen. Der Vorvertrag (oder auch ein „angenommenes Kaufangebot”) hat die Funktion, die Parteien zu verpflichten, später den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen, aber er entfaltet seine Wirkung ausschließlich zwischen den Vertragsparteien. Das bedeutet, dass der Verkäufer selbst nach Unterzeichnung eines Vorvertrags formal weiterhin frei ist, dieselbe Immobilie an Dritte zu verkaufen, darauf dingliche Rechte wie ein Nießbrauchrecht zu bestellen oder Hypotheken eintragen zu lassen. Außerdem könnte die Immobilie während des Zeitraums zwischen Vorvertrag und endgültigem Vertrag durch Maßnahmen Dritter belastet werden, wie beispielsweise Pfändungen, Beschlagnahmen oder gerichtliche Hypotheken, unabhängig davon, ob der Verkäufer davon bewusst ist. In all diesen Fällen könnte der Käufer nicht verlangen, dass diese Maßnahmen rückgängig gemacht werden, sondern hätte lediglich die Möglichkeit, Schadensersatz geltend zu machen – mit dem Risiko, dass der Verkäufer zahlungsunfähig ist.
Es gibt jedoch eine Möglichkeit, diese Risiken zu vermeiden: die Eintragung des Vorvertrags in das Grundbuch (Immobilienregister). Dies ist nur möglich, wenn der Vertrag notariell beurkundet wird, da nur notarielle Urkunden im Grundbuch eingetragen werden können. Die Eintragung verleiht dem Vorvertrag eine wichtige Vormerkungswirkung: Die Wirkungen der späteren Eintragung des endgültigen Kaufvertrags reichen auf den Zeitpunkt der Eintragung des Vorvertrags zurück. Das bedeutet, dass der Käufer auch gegenüber Dritten geschützt ist, da der endgültige Kaufvertrag so behandelt wird, als sei er bereits zum Zeitpunkt der Eintragung des Vorvertrags eingetragen worden. Auf diese Weise werden mögliche nachteilige Verfügungen des Verkäufers oder Maßnahmen Dritter von vornherein neutralisiert, sodass der Käufer bis zur Beurkundung des endgültigen Vertrags geschützt bleibt.
Ein weiterer bedeutender Effekt der Eintragung ist der besondere Schutz des Käufers im Fall einer Nichterfüllung durch den Verkäufer: Das Gesetz gewährt dem Käufer in einem solchen Fall ein besonderes Vorrecht, sodass er bei einer Zwangsversteigerung vorrangig vor anderen Gläubigern befriedigt wird – zum Beispiel für die Rückzahlung geleisteter Anzahlungen oder für den Anspruch auf die doppelte Anzahlung.
Zusammenfassend ist der notarielle Vorvertrag mit Eintragung ins Grundbuch insbesondere dann zu empfehlen, wenn zwischen Vorvertrag und endgültigem Vertrag ein längerer Zeitraum liegt, wenn hohe Anzahlungen geleistet werden oder wenn ein erhöhtes Insolvenzrisiko des Verkäufers besteht, etwa weil dieser Unternehmer ist und einem Insolvenzverfahren unterliegen könnte. In diesen Situationen ermöglicht der notarielle Vorvertrag, den Immobilienkauf mit mehr Gelassenheit und Sicherheit zu tätigen, da er das Investment schützt und dem Käufer gewährleistet, dass seine Rechte bis zur endgültigen Beurkundung gewahrt bleiben. Auch wenn der notarielle Vorvertrag selbstverständlich mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, bietet er in den genannten Fällen eine zusätzliche Sicherheit, die den Aufwand rechtfertigt.
