Wer eine Immobilie in Italien kauft, sollte wissen, dass die Registrierung (auf Italienisch sog. “registrazione del contratto preliminare”) des Immobilienkaufvorvertrags bei der Agenzia delle Entrate verpflichtend ist, auch wenn der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde, sondern lediglich durch einen privatschriftlichen Vertrag oder durch Austausch von Angebot und Annahme zustande gekommen ist.
Man könnte zwar auf die Unterzeichnung eines Vorvertrags verzichten und direkt den endgültigen Kaufvertrag abschließen; wird jedoch vor dem endgültigen Kaufvertrag ein Vorvertrag unterzeichnet, der in der Regel dazu dient, die Parteien bis zu einem bestimmten Datum zum Abschluss des endgültigen Kaufvertrags zu verpflichten und Zeit zu gewinnen, etwa um die für den Verkauf erforderlichen Unterlagen zu beschaffen, ein Bankdarlehen zu erhalten oder Arbeiten vor dem Verkauf durchzuführen, dann sollte dieser Vorvertrag bei der Agenzia delle Entrate registriert werden.
Doch was passiert, wenn keine Registrierung erfolgt? Die fehlende Registrierung hat grundsätzlich nur steuerliche Konsequenzen in Form von Geldstrafen, die allerdings schwer festzustellen sind, wenn die Parteien anschließend den endgültigen Kaufvertrag ordnungsgemäß abschließen.
Normalerweise ist die Immobilienagentur, die das Geschäft vermittelt hat, für die Registrierung zuständig.
Doch was passiert, wenn sie dies unterlässt? Die fehlende Registrierung des Vorvertrags stellt eigentlich lediglich eine Steuerhinterziehung dar, die zu einer möglichen steuerlichen Überprüfung führen kann. Damit dies geschieht, muss die Agenzia delle Entrate jedoch Kenntnis von der Existenz des Vorvertrags haben – ein Nachweis, der schwer zu erbringen ist, wenn der Vorvertrag im endgültigen Kaufvertrag nicht erwähnt wird.
Anders als bei Mietverträgen führt die fehlende Registrierung jedoch nicht zur Nichtigkeit oder Nichtexistenz des Vertrags. Der Vorvertrag entfaltet weiterhin rechtliche Wirkung zwischen den Parteien, bindet beide Seiten und ermöglicht ihnen im Falle einer Vertragsverletzung, gerichtliche Schritte einzuleiten. Aus zivilrechtlicher Sicht gibt es daher – abgesehen vom Vorteil eines sicheren Datums, das ohne Registrierung fehlt – keine negativen Folgen: Der Vertrag bleibt gültig, und auch die Verpflichtung zur Zahlung der Maklerprovision entfällt nicht.
Gegebenenfalls kann jedoch ein Anspruch auf Schadensersatz (Geldstrafen und Zinsen) gegenüber dem Makler bestehen. Zu beachten ist außerdem, dass die Registrierung des Vorvertrags bei der Agenzia delle Entrate etwas völlig anderes ist als die Eintragung (sog. „trascrizione“) in die Immobilienregister. Letztere ist für Vorverträge nicht verpflichtend, dient aber dem Schutz gegenüber Dritten und erfordert zwingend die Mitwirkung eines Notars.
Wer muss die Kosten der Registrierung tragen? Die Parteien können vertraglich vereinbaren, wer die Kosten der Registrierung des Vorvertrags übernimmt. Diese Vereinbarung gilt jedoch nur zwischen Käufer und Verkäufer, nicht gegenüber dem Fiskus. Die Agenzia delle Entrate kann im Falle einer Steuerhinterziehung den gesamten Betrag von beiden Parteien verlangen (also nicht jeweils nur 50 %). Wie hoch sind die Kosten für die Registrierung eines Vorvertrags?
Für die Registrierung eines Immobilienkaufvorvertrags fallen folgende Kosten an: eine feste Registrierungssteuer (sog. “imposta di registro”) von 200 Euro; eine Stempelsteuer von 16 Euro (sog. “imposta di bollo”) pro vier Seiten bzw. pro 100 Zeilen des Vorvertrags. Zusätzlich zur festen Registrierungssteuer von 200 Euro gilt: a) Für Beträge, die als sog. „caparra confirmatoria“ (Angeld laut Art. 1385 Zivilgesetzbuch) gezahlt werden, fällt eine proportionale Registrierungssteuer von 0,50 % an; b) Für Beträge, die als „Anzahlung auf den Kaufpreis“ (sog. “acconto sul prezzo”) gezahlt werden und nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt eine Registrierungssteuer von 3 % an.
Zu beachten ist, dass die proportionalen Steuern auf Anzahlungen und Angeld später beim endgültigen Kaufvertrag angerechnet werden, da sie als Vorauszahlung auf die endgültige Steuer gelten. Nicht zurückerstattet bzw. nicht anrechenbar sind hingegen die festen Steuern, also die feste Registrierungssteuer von 200 Euro sowie die Stempelsteuern.
Für Vorverträge im Zusammenhang mit umsatzsteuerpflichtigen Geschäften gelten teilweise abweichende Regelungen. In jedem Fall empfiehlt es sich stets, die im konkreten Einzelfall geltenden Vorschriften zu prüfen, da die oben dargestellten Regelungen die wichtigsten derzeit geltenden Bestimmungen und Steuern betreffen, die sich im Laufe der Zeit auch ändern könnten.
