Wasserverluste aus der darüberliegenden Wohnung können die Nutzung einer Immobilie erheblich beeinträchtigen. In Italien besteht in solchen Fällen die Möglichkeit, Schadensersatz von dem Verantwortlichen zu verlangen, also vom Eigentümer der Sache, von der die Feuchtigkeitsschäden ausgehen.
Im Wohnungseigentum kann die Verantwortung auf zwei verschiedene Subjekte entfallen: auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (sog. “condominio”), wenn die Infiltrationen von gemeinschaftlichen Teilen herrühren, wie etwa vom Dach; oder auf den einzelnen Eigentümer, wenn die Ursache in seinem Sondereigentum liegt. Die genaue Bestimmung des Ersatzpflichtigen ist jedoch oft komplex, da eine Vielzahl möglicher Ursachen für den Schaden in Betracht kommt.
Grundsätzlich gilt das Prinzip, dass derjenige für Schäden haftet, der die tatsächliche Sachherrschaft (sog. “custodia”) über die schadensverursachende Sache ausübt. Folglich ist bei Schäden, die auf einen Defekt an einer gemeinschaftlichen Leitung oder einem anderen Gemeinschaftsteil zurückzuführen sind, das Condominium verantwortlich.
Dieses hat sowohl die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen als auch den Ersatz der Schäden an Möbeln, Einrichtungsgegenständen und sonstigen Sachen in der betroffenen Wohnung zu tragen, da es zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile und Anlagen verpflichtet ist. Hinsichtlich der Leitungen ist zu beachten, dass die Zuleitungen bis zu den jeweiligen Verbrauchszählern im Eigentum der Gemeinschaft stehen, während die Abflussleitungen bis zu ihrem Anschluss an die Leitungen der einzelnen Wohnungen als gemeinschaftlich gelten.
Stammen die Infiltrationen hingegen aus den Außenwänden, ist klarzustellen, dass auch diese zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören; folglich haftet grundsätzlich das Condominium für die daraus entstehenden Schäden. Diese Haftung entfällt jedoch nicht automatisch, wenn ein schwerwiegender Baumangel vorliegt: In einem solchen Fall kann der Schadensersatz – sowohl vom geschädigten Eigentümer als auch vom Condominium – gegenüber dem Bauunternehmen innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen geltend gemacht werden. Gleichwohl bleibt das Condominium gegenüber dem Geschädigten verantwortlich und kann anschließend Regress beim Bauunternehmen nehmen. Bezüglich der sogenannten „Terrasse auf gleicher Ebene“ (sog. “terrazza a livello”) ist zu berücksichtigen, dass sie, auch wenn sie im ausschließlichen Eigentum oder Gebrauch eines einzelnen Eigentümers steht, für die darunterliegenden Wohnungen die gleiche Schutzfunktion erfüllt wie das Dach (lastrico solare). Daher besteht bei Schäden durch mangelhafte Instandhaltung eine geteilte Haftung zwischen dem Condominium und dem ausschließlichen Nutzer/Eigentümer gemäß Art. 1126 c.c. (ein Drittel zu Lasten des ausschließlichen Nutzers, zwei Drittel zu Lasten der darunterliegenden Eigentümer).
Während somit für Schäden aus gemeinschaftlichen Teilen das Condominium haftet, ist für Schäden aus Leitungen im Sondereigentum grundsätzlich der jeweilige Eigentümer verantwortlich, es sei denn, er kann nachweisen, dass der Schaden durch ein zufälliges Ereignis (sog. “caso fortuito”), also ein unvorhersehbares und unvermeidbares Ereignis, verursacht wurde. Beispielsweise kann der Eigentümer sich entlasten, wenn die Infiltrationen auf ein außergewöhnliches Wetterereignis zurückzuführen sind, das etwa durch das Zerbrechen von Fenstern eine Überschwemmung der Wohnung und daraus resultierende Schäden in der darunterliegenden Einheit verursacht hat.
Wird die Immobilie vermietet, sind Schäden durch Infiltrationen grundsätzlich dem Eigentümer zuzurechnen, es sei denn, sie beruhen auf grober Fahrlässigkeit des Mieters. Dies sind die wesentlichen Grundsätze, die diesen Bereich regeln. Es bleibt jedoch unerlässlich, jeden Einzelfall sorgfältig zu prüfen, um mögliche Besonderheiten sowie etwaige neuere gesetzliche oder gerichtliche Entwicklungen zu berücksichtigen.
