Die vorliegende Analyse bietet einen Überblick über das auf den Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien in Italien anwendbare Steuerregime, mit besonderem Augenmerk auf die c.d. “agevolazione prima casa” (Steuerbegünstigung für den Erstwohnsitz), auf Grundlage der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und Rechtsprechung.
Der Erwerb einer Wohnimmobilie von einer Privatperson (also von einem nicht der Mehrwertsteuer unterliegenden Verkäufer) unterliegt hauptsächlich den folgenden indirekten Steuern:
a) der c.d. “Imposta di Registro” (Registersteuer), deren ordentlicher Steuersatz 9 % des Immobilienwertes beträgt;
b) der c.d. “Imposta Ipotecaria” (Hypothekensteuer) in fixer Höhe von 50 Euro;
c) der c.d. “Imposta Catastale (Katastersteuer), ebenfalls in fixer Höhe von 50 Euro.
Diese Steuern werden gesamtschuldnerisch von beiden Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer) gegenüber der Agenzia delle Entrate (italienische Steuerbehörde) geschuldet (das bedeutet, dass die öffentliche Verwaltung die Zahlung von beiden Parteien verlangen kann, falls die Steuern nicht entrichtet werden).
Im Innenverhältnis zwischen den Parteien trägt jedoch grundsätzlich – sofern nichts anderes vereinbart wurde – der Käufer die Steuerlast. Artikel 1475 des italienischen Zivilgesetzbuches bestimmt nämlich, dass die Kosten des Kaufvertrages sowie die sonstigen Nebenkosten, einschließlich der Steuern, vom Käufer zu tragen sind. Hinsichtlich der Registersteuer besteht die Steuerbemessungsgrundlage normalerweise aus dem im Vertrag angegebenen Wert, vorbehaltlich der Möglichkeit einer Überprüfung durch die Finanzverwaltung, falls diese der Ansicht ist, dass der Verkehrswert der Immobilie höher ist.
Für die Übertragung von Wohnimmobilien und deren Zubehör an natürliche Personen, die nicht im Rahmen einer gewerblichen, künstlerischen oder freiberuflichen Tätigkeit handeln, kann der Käufer jedoch die Anwendung des c.d.
Systems des “prezzo-valore” (Preis-Wert-System) beantragen.
Dieses System ermöglicht die Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage nicht anhand des vereinbarten Kaufpreises, sondern anhand des Katasterwertes der Immobilie, der durch Multiplikation des Katasterertrags (wie er aus dem Katasterauszug hervorgeht) mit bestimmten Koeffizienten ermittelt wird.
Die gesetzlichen Bestimmungen sehen diese Möglichkeit vor, die ausdrücklich im Kaufvertrag beantragt werden muss. Die Anwendung dieses Systems schließt die Befugnis der Finanzverwaltung aus, einen höheren Wert zum Zwecke der Registersteuerfestsetzung festzustellen. Dies stellt einen Vorteil dar, da der Katasterwert einer Immobilie derzeit normalerweise deutlich unter ihrem Marktwert liegt. Um darüber hinaus den Erwerb des Hauptwohnsitzes zu fördern, sieht das Gesetz ein steuerliches Begünstigungsregime vor, das als c.d. “agevolazione prima casa” (Erstwohnsitzbegünstigung) bekannt ist. Diese Begünstigung besteht in der Anwendung der Registersteuer mit einem reduzierten Steuersatz von 2 % (anstatt 9 %) sowie der Hypotheken- und Katastersteuer in fixer Höhe von jeweils 50 Euro.
Um diese Begünstigung in Anspruch nehmen zu können, muss der Käufer im Kaufvertrag das Vorliegen bestimmter Voraussetzungen erklären, die wie folgt zusammengefasst werden können:
1) Die erworbene Immobilie muss eine Wohnimmobilie sein und darf nicht zu den als „luxuriös“ angesehenen Katasterkategorien gehören, nämlich A/1 (herrschaftliche Wohnungen), A/8 (Villengebäude) und A/9 (Schlösser und Gebäude von besonderem künstlerischem oder historischem Wert);
2) Die Immobilie muss sich im Gebiet jener Gemeinde befinden, in der der Käufer seinen Wohnsitz hat oder innerhalb von 18 Monaten ab dem Erwerb begründet;
3) Der Käufer darf nicht Eigentümer anderer Immobilien sein, die der Inanspruchnahme dieser Begünstigung entgegenstehen. Eine Person, die bereits unter Inanspruchnahme der “prima casa”-Begünstigungen eine Immobilie erworben hat und beabsichtigt, eine weitere Immobilie mit derselben Begünstigung zu erwerben, stößt auf das in den gesetzlichen Bestimmungen vorgesehene Hindernis, es sei denn, sie veräußert die erste Immobilie innerhalb der gesetzlich vorgesehenen kurzen Frist von einem Jahr.
Und was gilt beim Erwerb einer Immobilie von einer Gesellschaft?
Der Erwerb einer Immobilie von einer Gesellschaft oder allgemeiner von einem mehrwertsteuerpflichtigen Rechtsträger unterliegt einem anderen Steuerregime als der Erwerb von einer Privatperson. Die steuerliche Behandlung variiert je nachdem, ob die Übertragung der Mehrwertsteuer unterliegt oder von dieser befreit ist.
Auch in diesem Fall ist die Mehrwertsteuer in unterschiedlicher Höhe vorgesehen, je nachdem,
ob eine Erstwohnung (4 %),
eine andere Wohnung (10 %)
oder eine Luxusimmobilie (22 %)
erworben wird. Dies sind lediglich die wichtigsten Aspekte einer wesentlich komplexeren und detaillierteren Regelung; daher ist es stets ratsam, sich im konkreten Einzelfall genau über die anwendbare Besteuerung zu informieren.
Normalerweise ist es der Notar, der die Berechnung, die Einhebung und die Abführung der für den Immobilienkauf geschuldeten Steuern vornimmt und die entsprechende Übersicht in den Kostenvoranschlag aufnimmt, den er zusammen mit seinem Honorar erstellt.
