Wie viele Arten von Mietverträgen gibt es in Italien? 

Nicht alle wissen, dass es in Italien verschiedene Modelle von Mietverträge über zu Wohnzwecken vermietete Räume (sog. “contratti di locazione ad uso abitativo”) gibt und nicht nur ein einziges. Zudem existiert eine spezifische gesetzliche Regelung mit präzisen Vorschriften, die diese Verträge diszipliniert und vor Abschluss eines solchen Vertrags unbedingt bekannt sein sollte, da ihre Nichtbeachtung erhebliche Konsequenzen haben kann. Es ist zu beachten, dass die Regelung unterschiedlich ist, je nachdem, ob der Mietvertrag zu Wohnzwecken abgeschlossen wird – also zur Befriedigung des Bedürfnisses nach Wohnraum – oder zu anderen Zwecken, wie etwa bei Mietverträgen für Geschäfte oder Büros.

Nach der wichtigen Reform durch das Gesetz Nr. 431 von 1998 muss, wer eine Wohnimmobilie für einen längeren Zeitraum vermieten möchte, zwischen zwei Hauptmodellen wählen: dem frei vereinbarten Mietvertrag (sog. “4+4″ o contratto di locazione a canone libero”) und dem “vereinbarten” Mietvertrag (sog. “3+2” o “contratto di locazione a canone concordato”). Letzterer bietet erhebliche steuerliche Vorteile, schreibt jedoch eine Miethöhe vor, die sich an territorialen Vereinbarungen orientiert.

Der sogenannte „frei vereinbarte“ Mietvertrag (oder „4+4“) ist der am weitesten verbreitete: Die Parteien sind frei, die Miethöhe nach eigenem Ermessen zu vereinbaren. Das Gesetz schreibt jedoch eine Mindestdauer von vier Jahren vor, die sich bei der ersten Fälligkeit automatisch um weitere vier Jahre verlängert, sofern keine Kündigung aus bestimmten gesetzlich vorgesehenen Gründen erfolgt.

Beim sogenannten „vereinbarten Mietvertrag“ oder „3+2“ ist die Miete hingegen nicht frei bestimmbar: Der Betrag muss innerhalb einer Bandbreite (Mindest- und Höchstwert) liegen, die durch spezielle territoriale Vereinbarungen zwischen Eigentümer- und Mieterverbänden festgelegt wird, welche je nach Stadt und Gebiet variieren. Die Mindestdauer ist kürzer: drei Jahre, mit einer automatischen Verlängerung um weitere zwei Jahre bei der ersten Fälligkeit, sofern die Parteien keine neue Vereinbarung treffen.

Zur Förderung dieses Modells sieht das Gesetz erhebliche steuerliche Vergünstigungen sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter vor. Es ist zu beachten, dass beim frei vereinbarten Mietvertrag (4+4) der Vermieter den Mieter nicht nach Belieben kündigen kann: Erst bei der ersten Fälligkeit nach den ersten vier Jahren kann er (mit einer Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten) kündigen, und zwar nur aus gesetzlich vorgesehenen Gründen (Art. 3, Gesetz 431/1998, z. B. wenn der Vermieter die Immobilie für sich selbst oder nahe Familienangehörige benötigt).

Zudem ist eine Anpassung der Miete bei der ersten Verlängerung nicht möglich, es sei denn, im Vertrag wurde ausdrücklich eine entsprechende ISTAT-Anpassungsklausel vereinbart. Das italienische Recht stellt wesentliche Anforderungen an die Gültigkeit eines Mietvertrags:

a) Die Schriftform ist zwingend erforderlich; eine rein mündliche Vereinbarung ist rechtlich unwirksam;
b) Der Vermieter ist verpflichtet, den Vertrag innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung bei der Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) zu registrieren.

Neben diesen beiden Hauptformen gibt es auch sog. “befristete” Mietverträge (auf Italienisch „contratti transitori“), die besonderen und nachweisbaren Bedürfnissen des Vermieters oder Mieters dienen (z. B. befristete berufliche Versetzung, Studienzwecke, berufliche Weiterbildung oder die Überbrückung bis zum Bezug einer renovierten Wohnung). Diese Verträge:

a) dürfen eine Dauer von 18 Monaten nicht überschreiten (und sind nicht verlängerbar);
b) müssen den konkreten vorübergehenden Bedarf ausdrücklich angeben und dokumentieren (z. B. durch Belege wie ein Versetzungsschreiben);
c) unterliegen – wenn sich die Immobilie in einer Gemeinde mit mehr als 10.000 Einwohnern befindet – ebenfalls den durch territoriale Vereinbarungen festgelegten Mietpreisgrenzen (wie beim 3+2-Vertrag);
d) müssen zwingend die durch ein Ministerialdekret vorgegebenen Vertragsmuster verwenden. (eine besondere Ausprägung stellt der Mietvertrag für Studierende dar).

Nur bei Mietverträgen zu touristischen Zwecken oder bei sehr kurzfristigen vorübergehenden Bedürfnissen (bis zu 30 Tagen) sind Miete und Nebenkosten frei verhandelbar. Vor diesem Hintergrund ist es daher unerlässlich, sich vor Abschluss eines Mietvertrags in Italien gründlich über die geltenden gesetzlichen Vorschriften im Hinblick auf die konkreten Bedürfnisse zu informieren.